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不動産・賃貸借トラブルでお困りの方へ

 昨今、不動産、賃貸借をめぐるトラブルが増加しています。
 不動産トラブルは、対象となる金額が大きいため、その対応を誤ると非常に大きな金額の損失となることがあります。また、不動産トラブルは的確な初期対応が非常に重要で、初期対応を誤ると紛争が長引いて解決が遠のくことがあります。
 特に、相続がらみで不動産を相続したものの、その不動産の権利関係が複雑でどうしたらいいのかわからなくて困っているというケースが非常に多いです。




 
 (1)借主がずっと賃料を払ってくれません
 

 父から土地を相続しました。父はその土地を他人に貸していたのですが、もう10年も賃料が入っていませんでした。その土地には、プレハブの建物が建ってあり、商売をしています。私は、この土地を売却しようと思っているのですが、どうしたらよいでしょうか。

 
【回答】

 賃料の支払いを求めて、それでも賃料の支払いがないのであれば、土地の賃貸借契約の解除ができます。但し、賃料の時効は5年ですので、支払いを求めることができるのは5年分の賃料に限られます。賃貸借契約を解除した後は、退去をを求めることになります。



 
 (2)土地によくわからない抵当権がついています
 

 母から土地を相続したのですが、不動産登記簿を見たところ、15年以上前に知らない人から借入をしていたみたいで土地に抵当権が設定されていました。そのため、この土地を売却しようにもできません。どういう経緯で抵当権が設定されたのかはわからないですが、10年以上返済はしていないようです。

 
【回答】

 お母さんが借入をしていたのであればその返済をしなくては抵当権を外すことができないのが原則です。もっとも、10年以上返済をしていないのであれば借入金は時効で消滅していますので、時効を主張することで返済を免れるとともに抵当権も外すことができます。相手方が話し合いで応じてくれないのであれば裁判を行って抵当権を外すことができます。



 
 (3)土地の名義が亡くなった祖父の名義のままになっています
 

 土地の名義が亡くなった祖父の名義のままになっています。母とその兄弟が共同して所有しているようなのですが、何十年も何も手続をしていませんでした。今回、母が施設に入ることになったのでこの土地を売却してその売却代金で施設に入居したいと考えていますが、母の姉と母の音信不通の弟がいますが、どのようにすれば土地を売却できるのでしょうか。

 
【回答】

 土地を売却するためには、祖父の相続人であるお母さんとお母さんのお姉さん、弟の同意が必要になります。音信不通である弟と連絡をとって売却手続を進めることになります。弟が完全に消息不明であれば不在者財産管理人を選任して売却手続を進めることになります。






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